BRA — bruksareal

Hva er BRA?

BRA står for bruksareal. Det er arealet innenfor de omsluttende veggene i en bygning, summert for alle plan: kjeller, etasjer og loft med måleverdig areal. Byggteknisk forskrift sier (TEK17 § 5-4 andre ledd, utdrag):

«Bruksareal beregnes etter Norsk Standard NS 3940:2012 […] men slik at parkeringsarealet inngår i beregningsgrunnlaget etter § 5-7.»

BRA er en av fire metoder planen kan bruke for å angi grad av utnytting. De andre er BYA, %-BYA og %-BRA (TEK17 § 5-1).

Hva teller i BRA?

Dette følger av Direktoratet for byggkvalitets (DiBK) veiledning til TEK17 § 5-4:

• Innvendige vegger teller med. Vegger innenfor en bruksenhet er en del av BRA. Du trekker dem ikke fra. Vegger mellom to bruksenheter teller ikke med for den enkelte enheten, men gjør det for etasjen.
• Måleverdig areal: Arealet teller der fri høyde er minst 1,9 m over en bredde på minst 0,6 m. Under skråtak måles 0,6 m ut forbi linjen der høyden er 1,9 m.
• Loft: Uinnredet loft som oppfyller høydekravet, teller også.
• Høye rom: Et rom som er høyere enn 3 m, regnes som om det var et plan for hver tredje meter.
• Carport og annet åpent overbygd areal teller med.
• Parkering: Parkeringsarealet skal inngå i beregningsgrunnlaget (TEK17 § 5-7). Står bilen i garasjen, er plassen allerede med og skal ikke telles to ganger.

Under terreng: Planbestemmelsene skal si hvordan areal helt eller delvis under terreng regnes med. Sier planen ingenting, teller det med (TEK17 § 5-4).

Slik regner du %-BRA

%-BRA er BRA delt på tomtearealet, ganger 100 (TEK17 § 5-5). Står det %-BRA = 40 % i planen, og tomta er 800 m², kan samlet bruksareal inkludert parkering være inntil 320 m².

Planen kan også sette en fast grense, for eksempel BRA = 300 m². Står det to grenser, for eksempel både BRA og %-BYA, må du holde deg innenfor begge.

Hoveddel og tilleggsdel

Regelverket skiller mellom hoveddel og tilleggsdel i en bruksenhet. Hoveddel er for eksempel stue, kjøkken, soverom og bad. Tilleggsdel er for eksempel bod, lager, teknisk rom og uinnredet loft eller kjeller (DiBK).

Skillet har betydning ved bruksendring. Tar du i bruk en tilleggsdel som hoveddel, eller omvendt, er det søknadspliktig (SAK10 § 2-1 c). Skjer endringen innenfor samme bruksenhet, kan du søke selv (SAK10 § 3-1 c).

BRA i salgsoppgaven er noe annet

Tilstandsrapporter ved boligsalg måler BRA etter NS 3940:2023. Der deles arealet i internt bruksareal (BRA-i), eksternt bruksareal (BRA-e) og innglasset balkong (BRA-b) (forskrift til avhendingslova § 2-20).

Grad av utnytting i en byggesak beregnes derimot etter NS 3940:2012 (TEK17 § 5-4). BRA-i, BRA-e og BRA-b brukes ikke der. Du kan derfor ikke uten videre bruke tallet fra salgsoppgaven når du regner mot planen.

Eldre planer

Eldre planer kan bruke begreper som ikke finnes i TEK17, for eksempel T-BRA. Det står for tillatt bruksareal og kommer fra byggeforskriften 1997. DiBK skriver at man i byggesaker etter eldre planer bør legge til grunn begrepene og målereglene som gjaldt da planen ble vedtatt. Les mer i artikkelen om utnyttelsesgrad.

Få målt opp BRA

Mangler du tegninger av huset du har, må arealet måles opp før du kan regne mot planen. Da kan vi i Vievo lage tegninger av eksisterende bolig. I en tomteanalyse (fra kr 4 900) går vi gjennom hvilke grenser planen setter for tomta di.

Kilder

• Byggteknisk forskrift § 5-1, § 5-4, § 5-5 og § 5-7
• Byggesaksforskriften § 2-1 og § 3-1
• Forskrift til avhendingslova § 2-20
• DiBK, veiledning til TEK17 § 5-1 og § 5-4