Utnyttelsesgrad forklart — BRA, BYA og hva som teller med

Når reguleringsplanen sier ”% BYA = 25 %” — hva betyr det egentlig? Her er en ryddig oversikt.

BYA — bebygd areal

Bebygd areal er det fotavtrykket byggene setter på tomta — sett ovenfra.

Inkluderer:

• Hovedbygg (bolig)
• Garasje og uthus
• Overbygget terrasse
• Carport
• Takutstikk over 30 cm (fra 2011 — nye regler kan ha endret grensen)
• Kjørearealer av hardt dekke (parkering)

Inkluderer ikke:

• Underjordiske konstruksjoner uten overbygning
• Hageanlegg, plen, beplantning
• Åpne terrasser på bakken

BRA — bruksareal

Bruksareal er det interne arealet i bygg, summert over alle etasjer.

Inkluderer:

• Alle rom innvendig (vegger regnes ikke med i BRA)
• Loft hvis takhøyde er minst 1,9 m
• Sokkel/kjeller innredet til oppholdsrom

Inkluderer ikke:

• Tekniske rom, boder og slikt — regnes ofte som T-BRA
• Åpne carport-areal
• Rom under 1,9 m takhøyde

Hva sier reguleringsplanen?

Typiske krav er:

• % BYA = 25 % (bebygd areal-prosent)
• % BRA = 40 % (bruksareal-prosent)
• T-BYA = 150 m² (tillatt bebygd areal i kvadratmeter)

Prosent regnes ut fra tomtens areal. Er tomta 600 m² og % BYA = 25 %, så får du 150 m² bebygd areal totalt.

Regne-eksempel

Tomt: 700 m² Regulering: % BYA = 30 %, % BRA = 45 %

Maks bebygd areal: 210 m² Maks bruksareal: 315 m²

Eksisterende bolig: 120 m² BYA, 180 m² BRA Eksisterende garasje: 35 m² BYA, 30 m² BRA

Brukt: 155 m² BYA, 210 m² BRA

Ledig: 55 m² BYA, 105 m² BRA — nok for en tilbygg på 50 m², så lenge det holder seg innenfor begge.

Fallgruver

1. Carport og overbygg — folk glemmer at takoverbygg teller med i BYA
2. Takutstikk — store takutstikk kan overraske
3. Biloppstillingsplass — mange reguleringer inkluderer fast dekke som del av BYA
4. Målt fra feil grunnlag — BRA måles mellom innvendige veggflater, ikke utvendig

Hva hvis tomta allerede er fullbygget?

Da må du enten:

• Søke dispensasjon (begrunnet)
• Rive eller konvertere eksisterende areal
• Endre tiltakets størrelse

Vær varsom — dispensasjon for overskridelse av utnyttelsesgrad er ofte vanskelig å få.

Regn nøye — eller la oss gjøre det

En målefeil på BYA kan gi avslag eller forsinkelser. Tomteanalyse inkluderer utregning mot gjeldende regulering for din konkrete tomt. Vurderer du påbygg eller tilbygg, leverer vi tegninger med dokumentert utnyttelsesgrad — klart for innsending.